Ben Vreugdenhil
Inmiddels heb ik er een aantal goede ervaring mee opgedaan. De huur van een kamer of appartement via Airbnb. Deze vorm van onderhuur kenmerkt zich door de korte duur en de toeristen die elders hun hoofdverblijf hebben, terwijl de huurder zelf de woning blijft bewonen. Of het nu in Berlijn, Luik, Den Bosch of Parijs is, huren via Airbnb behoort tot de mogelijkheden. In het begin is het altijd een beetje onwennig, want je belt bij een wildvreemde aan en je moet maar vertrouwen op de online recensies vooraf. Maar het is altijd erg makkelijk om met advies van een local direct op de leuke plekken terecht te komen en alle toeristenvallen te kunnen ontwijken. In Westland is de verhuur via Airbnb nog niet echt aangeslagen. Een korte steekproef leert dat er momenteel 7 woonruimtes worden aangeboden. De hoofdverhuurders (vaak woningbouwverenigingen) zijn meestal niet blij met deze vorm van onderverhuur. Om deze vorm van – in hun ogen – illegale onderverhuur tegen te gaan, gaan ze veelal over tot de ontbinding van de huurovereenkomst met de hoofdhuurders. Met dit redelijk nieuwe fenomeen heeft de rechtspraak het nog moeilijk, zo wordt in Amsterdam anders geoordeeld dan in bijvoorbeeld Rotterdam.
Woonstad Rotterdam
Eind 2015 heeft de Rotterdamse Kantonrechter nog geoordeeld in een zaak van Woonstad Rotterdam tegen een huurster die al ruim 21 jaar een woning uit de sociale sector huurde (RVR 2016/22). Ze had vanaf 19 januari 2014 haar woning op Airbnb gezet. In december 2014 had ze haar woning minimaal 42 keer verhuurd voor ongeveer € 69 per nacht. In de huurovereenkomst die ze in 1994 met Woonstad Rotterdam had gesloten stond onder meer dat het niet was toegestaan zonder schriftelijke toestemming van Woonstad Rotterdam de woning geheel of gedeeltelijk onder te verhuren. Aangezien huurster de woning toch onderverhuurder wilde Woonstad Rotterdam de huurovereenkomst met huurster ontbinden en de woning per direct laten ontruimen. De huurster heeft de woning na aanzegging van Woonstad Rotterdam direct van Airbnb afgehaald maar Woonstad Rotterdam heeft de ontruiming doorgezet. De huurster liet het er niet bij zitten en heeft de zaak voor laten komen bij de Kantonrechter. Deze oordeelt dat het onderverhuren via Airbnb een nieuw opgekomen fenomeen is dat afwijkt van het klassieke beeld van onderverhuur. Het verbod dat in 1994 in de huurovereenkomst was opgenomen is gericht tegen de klassieke vorm van onderverhuur. Nu de huurster de woning ook niet heeft onttrokken aan de sociale woningvoorraad omdat ze zelf in de woning bleef terwijl ze onderverhuurde, is de Kantonrechter van mening dat de vordering tot ontbinding en ontruiming van de huurwoning moet worden afgewezen.
Particuliere verhuur Amsterdam
Ook in een Amsterdamse zaak was in de overeenkomst tussen de huurder en verhuurder opgenomen dat onderverhuur niet was toegestaan (WR 2015/23). Het betrof hier alleen geen sociale huurwoning maar een woning in de vrije sector. De huurder huurde de woning sinds 2004 en betaalde daar € 1.311 per maand voor. De hoofdhuurder had hier vanaf januari 2013 – onder andere via Airbnb – een appartement op 2-hoog en 3-hoog te huur aangeboden. De (hoofd)huurder vroeg hier ruim € 150 per nacht voor. Volgens de hoofdverhuurder veroorzaakten de onderhuurder klachten bij omwonenden. Zo wordt gesproken over geluidsoverlast en lekkage doordat de toeristen het bad elke keer laten overlopen. De hoofdverhuurder wil de huurovereenkomst met de hoofdhuurder ontbinden en de woning laten ontruimen. Wat de Kantonrechter in deze zaak van belang acht is dat het commerciële, telkens kortdurende verhuur aan toeristen betreft, waarvoor de onderverhuurder een in vergelijking met de feitelijke huurprijs (zeer) hoge huurprijs in rekening brengt. De Kantonrechter kwalificeert deze onderverhuur als zodanige tekortkoming dat deze zal gaan leiden tot een ontbinding van de huurovereenkomst. Het gehuurde zal binnen een maand moeten worden ontruimd.
Verschillen in uitspraken
Als een woning wordt onttrokken aan de sociale woningvoorraad doordat de hoofdhuurder zijn volledige woning onderverhuurt en zelf vertrekt, wordt dat breed gezien als een ongewenste ontwikkeling (Zie bijvoorbeeld ook Rb. Amsterdam ECLI:NL:RBAMS:2015:4335). De Rechtbank Rotterdam is echter van mening dat onderverhuur in de sociale sector is toegestaan, zolang de hoofdhuurder er tijdens de gedeeltelijke onderverhuur maar blijft wonen. De Rechtbank Amsterdam acht het al ongewenst als een woning in de geliberaliseerde sector wordt onderverhuurd. Zij hanteert daar het criterium of er een (zeer) hoge huurprijs door de hoofdhuurder wordt gevraagd. Zoals de Kantonrechter Rotterdam overweegt is de rechtspraak rondom Airbnb verhuur nog niet eenduidig. Zo lang in de rechtspraak nog geen eensluidend standpunt is ingenomen over deze vorm van onderhuur, doen de Westlanders die er over denken (een gedeelte van) hun woning in Monster-Aan-Zee of Playa del ‘s-Gravenzande onder te verhuren er verstandig aan met hun verhuurder duidelijke afspraken te maken over verhuur via Airbnb of vergelijkbare short-stayverhuur.
Heeft u als particulier, juridische vragen over het verhuren van (een gedeelte van) uw woning via Airbnb? Maak dan een gratis afspraak met de vrijwilligers van de Rechtswinkel!
