Jeffrey Brinkman
Na een aantal jaren in een huurwoning te hebben gewoond besluit u om over te stappen naar een koopwoning. Dit heeft een aantal voordelen. U lost af totdat u uiteindelijk volledig eigenaar bent van de woning. Daarnaast mag uzelf bepalen hoe u de woning inricht. Dit is bij een huurwoning niet het geval. Dit zorgt ervoor dat bij het verlaten van de huurwoning de volgende vraag aan de orde komt. In welke staat moet de huurwoning worden opgeleverd aan de verhuurder? In dit artikel wordt op basis van de wet en een aantal praktijkvoorbeelden geprobeerd om hier een beter beeld van te schetsen.
Huurovereenkomst vóór 1 augustus 2003 afgesloten?
Wanneer u de huurovereenkomst heeft afgesloten voor 1 augustus 2003 dan hoeft u de woning alleen in goede staat op te leveren. In twee gevallen is het opleveren in goede staat niet nodig:
– als u kunt bewijzen dat de woning niet in goede staat was toen u er ging wonen;
– als u de woning oplevert volgens een opgestelde opnamestaat.
Huurovereenkomst na 1 augustus 2003 afgesloten?
Wanneer u na de genoemde peildatum (1-8-2003) de huurovereenkomst heeft afgesloten, dan moet u voldoen aan artikel 224 lid 1 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Hier staat dat een huurder, na het aflopen van de huurovereenkomst, de woning weer beschikbaar moet stellen aan de verhuurder. Dit ligt voor de hand.
In het tweede lid van hetzelfde artikel staat dat in principe de huurder het gehuurde in dezelfde staat moet opleveren als toen het was bij het aangaan van de huurovereenkomst. Een uitzondering kan worden gemaakt, wanneer in een beschrijving andere afspraken zijn gemaakt. Dit is een stuk minder duidelijk. De onderstaande praktijkvoorbeelden moeten deze onduidelijk wegnemen.
Praktijkvoorbeelden
In het eerste praktijkvoorbeeld heeft de verhuurder, voordat de woning werd verhuurd, een beschrijving laten ondertekenen. Na het opleveren van de woning bleek dat de keuken, de deuren en het vilt waren beschadigd. De oorzaak was vermoedelijk dat de huurder de woning slecht heeft geventileerd. De vraag die aan de orde is of op basis van de ondertekende beschrijving duidelijk is dat de genoemde zaken nog niet waren beschadigd bij het aangaan van de huurovereenkomst. De rechter die de zaak behandelde, de kantonrechter in Arnhem (ECLI:NL:RBARN:2011:BS7496), was van mening dat dit niet uit de beschrijving bleek. Deze was niet uitgebreid genoeg. Hierdoor valt hieruit niet op te maken in welke staat de huurwoning verkeerde bij het aangaan van de huurovereenkomst. Het gevolg was dat de verhuurder moest bewijzen dat de genoemde zaken nog niet beschadigd waren bij het aangaan van de huurovereenkomst. Dit heeft de verhuurder alleen gedaan voor de geplaatste keuken door middel van foto’s. Van de deuren en het vilt was (nog) niet aangetoond dat deze niet waren beschadigd.
In een zaak bij het Gerechtshof ’s-Hertogenbosch (ECLI:NL:GHSHE:2015:1900) stonden de werkzaamheden, die bij het opleveren van de huurwoning nog moesten worden uitgevoerd, centraal. In deze zaak had de verhuurder, voordat de huurder de woning betrok, alle wanden en het plafond geschilderd. De verhuurder was van mening dat de huurder voor het vertrek uit de woning de wanden en het plafond ook opnieuw moest schilderen. Het gerechtshof deelde dit standpunt niet. Er werd geoordeeld dat de veranderingen aan de huurwoning niet mee wordt genomen bij het beoordelen van het opleveren van de huurwoning in de staat zoals deze bij het aangaan van de huurovereenkomst was.
In een laatste zaak van 31 mei 2016 in Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2016:4268) wordt de vraag gesteld of een huurder een vergoeding kan eisen van de verhuurder als hij veranderingen heeft aangebracht die ten goede komen van het woongenot van de nieuwe huurder. In dit geval bleek na een taxatie van een makelaar dat de woning € 12.500,- in waarde was gestegen. De verbouwingen aan de woning hadden tussen 1996 en 2000 plaatsgevonden. Doordat de verhuurder ondanks de verbouwingen van de huurder nog andere werkzaamheden moest verrichten, voordat de woning opnieuw kon worden verhuurd, was het gerechtshof van mening dat van verrijking geen sprake is geweest. De schadevergoeding is dan ook niet toegekend. Hierbij werd ook meegewogen dat de huurder zelf 12 jaar profijt heeft gehad van de verbouwingen.
Samenvattend
Terugkomend op de vraag die in de inleiding is gesteld: in welke staat moet een huurwoning worden opgeleverd? Om deze vraag te beantwoorden zijn in het artikel meerdere scenario’s benoemd. In de eerste plaats is duidelijk geworden dat het zowel voor de verhuurder, maar ook voor u als huurder, van belang is om goede afspraken te maken over de staat van de huurwoning bij oplevering. Daarnaast is ingegaan op het opnieuw schilderen bij oplevering, omdat dit bij aangaan van huurovereenkomst ook is gedaan. Dit is niet iets wat door de verhuurder geëist kan worden. Tot slot blijkt ook nogmaals dat een huurwoning het nadeel heeft. Dit is dat de werkzaamheden die u hieraan uitvoert, niet direct voor u een voordeel oplevert. Zeker niet wanneer u hier vervolgens zelf 12 jaar van profiteert.
Heeft u een vraag over de oplevering van uw huurwoning? Maak dan een vrijblijvende en kosteloze afspraak met onze huurrechtspecialisten!
