Marnix Vijverberg
Het is even schrikken als je als huurder van een woonruimte opeens een opzeggingsbrief van de verhuurder op de mat hebt liggen. De verhuurder zegt de huurovereenkomst op en hij wil dat je de woonruimte binnen korte tijd zal verlaten. In de opzeggingsbrief staat dat de huurovereenkomst wordt opgezegd op grond van ‘slecht huurdersgedrag’, maar je begrijpt niet waar dit vandaan komt.
Je bent ervan overtuigd dat je je niet gedragen hebt als een slecht huurder en vraagt je dan ook af of de opzegging van de huurovereenkomst rechtsgeldig is. Een verhuurder mag de huurovereenkomst namelijk niet zomaar opzeggen, omdat de huurder bepaalde huurbescherming heeft op basis van de wet. Heeft de verhuurder zich gehouden aan de wettelijke opzegformaliteiten, zoals een geldige opzeggingsgrond en opzegtermijn?
Bij de opzegging van een huurovereenkomst van woonruimte voor onbepaalde tijd door de verhuurder moet er voldaan worden aan verschillende opzegformaliteiten. Aan de hand van het onderstaande stappenplan kan je erachter komen of de opzegging rechtsgeldig is en wat het gevolg is van niet naleving van de desbetreffende formaliteiten:
Stap 1. Controleer of er sprake is van:
1. Opzegging van een huurovereenkomst van een woonruimte.
Voor de opzegging van een huurovereenkomst van een bedrijfsruimte gelden er andere regels. Bijvoorbeeld: de opzeggingsgronden bij een bedrijfsruimte (art. 7:296 Burgerlijk Wetboek ‘BW’) zijn beperkter dan bij een woonruimte (art. 7:274 BW).
2. Een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd.
Bij een huurovereenkomst voor bepaalde tijd van max. 2 jaar (zelfstandige woning) of max. 5 jaar (onzelfstandige woning), afgesloten na 1 juli 2016, eindigt de huur automatisch na het aflopen van het contract. Is de huurovereenkomst voor bepaalde tijd echter afgesloten vóór 1 juli 2016, dan eindigt de huur niet automatisch bij afloop van de bepaalde tijd.
Stap 2. Opzegging per aangetekende brief
De opzegging moet op basis van art. 7:271 lid 3 BW geschieden bij exploot of aangetekende brief.
Uit de tekst van art. 7:271 lid 3 BW en de wetsgeschiedenis blijkt echter niet wat de gevolgen zijn van een opzegging die niet aan één van de twee voorgeschreven vormen beantwoordt. Volgens art. 3:39 BW is een rechtshandeling nietig indien die niet in de voorgeschreven vorm is verricht. Dit zou betekenen dat voor de geldigheid van een opzegging een aangetekende brief of exploot noodzakelijk is. Op dit uitgangspunt wordt echter een uitzondering gemaakt in geval ontvangst van de opzegging door de geadresseerde vaststaat en de opgezegde partij geen enkel nadeel van niet-naleving van het voorschrift van art. 7:271 lid 3 BW heeft ondervonden. Dit komt voort uit een uitspraak van de Hoge Raad van 22 oktober 1999 (NJ 2000/209).
Stap 3. Vermelden van opzeggingsgrond
De opzegging door de verhuurder moet op straffe van nietigheid de gronden vermelden die tot de opzegging hebben geleid. Uit de rechtspraak van de Hoge Raad blijkt echter dat slechts het benoemen van de opzeggingsgrond niet voldoende is. De opzeggingsbrief moet naast de opzeggingsgrond, ook de feiten en omstandigheden bevatten waarop de opzegging berust (HR 8 januari 1982, ECLI:NL:HR:1982:AG4313, nr. 5738). De huurder moet namelijk aan de hand van de opzeggingsbrief kunnen bepalen of hij instemt met de opzegging of niet en het vervolgens op een juridische procedure laten aankomen.
Stap. 4. Opzegtermijn
Uit art. 7:271 lid 5 sub b BW blijkt dat de opzegtermijn voor de verhuurder minimaal drie maanden bedraagt en voor ieder ‘vol’ huurjaar met een maand verlengd wordt tot een maximum van zes maanden. Het hanteren van een te korte opzegtermijn is nietig ex. art. 7:271 lid 7 BW en de gehanteerde opzegtermijn wordt omgezet in een opzegging tegen de correcte datum (art. 7:271 lid 6 BW).
Stap 5. Opzeggrond
De rechter kan een vordering van de verhuurder tot opzegging van de huurovereenkomst slechts toewijzen op basis van de volgende gronden (art. 7:274 BW):
– de huurder heeft zich niet gedragen als een goed huurder;
– uitdrukkelijk voorbehoud dat de woning op een bepaald moment moet zijn ontruimd;
– beroep op dringend eigen gebruik door verhuurder;
– afwijzing van een redelijk aanbod tot het sluiten van een nieuwe huurovereenkomst;
– verwezenlijking van een bestemmingsplan;
– bij onzelfstandige woonruimte: afweging belangen verhuurder tegen belangen huurder.
Als een verhuurder een andere opzeggingsgrond gebruikt, is de opzegging niet geldig.
Stap 6. Verzoek tot al dan niet instemming met opzegging binnen 6 weken
De huurder moet bij de opzegging worden gevraagd binnen zes weken schriftelijk aan de verhuurder mede te delen of hij al dan niet toestemt met de opzegging (art. 7:271 lid 4 BW). Niet nakoming van de vraagplicht leidt echter niet tot nietigheid van de opzegging.
Heeft u ook vragen over de geldigheid van de opzegging van uw huurovereenkomst? Maak dan een kosteloze en vrijblijvende afspraak met een van onze vrijwillige juridisch adviseurs.
