Jeffrey Brinkman
Bij het huren van een woning kan het voorkomen dat er gebreken ontstaan. In sommige gevallen kan de huurder het gebrek zelf herstellen. Dit wordt niet altijd van de huurder verwacht. In dit artikel wordt ingegaan op de situaties wanneer de huurder, van de verhuurder kan verwachten dat hij het ontstane gebrek herstelt. Daarnaast worden specifieke voorbeelden genoemd van gebreken die aanleiding zijn voor het verlagen van de huurprijs, als de verhuurder weigert het gebrek te herstellen.
Welk gebrek moet de huurder zelf herstellen?
Niet alle gebreken kunnen rechtstreeks bij de verhuurder worden neergelegd. In een aantal gevallen is het de huurder zelf die het gebrek moet verhelpen. Dit is aan de orde wanneer het gebrek betrekking heeft op voorzieningen die u zelf heeft aangebracht. Daarnaast dient u ook een gebrek te herstellen wanneer u hier op basis van de wet of een overeenkomst verantwoordelijk voor bent. Tot slot is de verhuurder niet aansprakelijk voor gebreken die zijn veroorzaakt door ondeskundig of oneigenlijk gebruik door u als huurder.
Wanneer moet de verhuurder het gebrek wel herstellen?
Buiten de in de vorige alinea gegeven opsomming blijven er nog voldoende gebreken over die wel voor rekening van de verhuurder komen. Op basis van artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek moet de verhuurder een gebrek op verzoek van de huurder verhelpen.
Wanneer de verhuurder hier gehoor aan geeft dan is er niets aan de hand. Alleen wat kunt u als huurder doen wanneer de verhuurder weigert het gebrek te herstellen? In dat geval is de eerste stap de verhuurder nog eenmaal schriftelijk in de gelegenheid te stellen om het gebrek te verhelpen.
Wanneer ook dit niet leidt tot het herstellen van het gebrek, dan zijn verdergaande maatregelen noodzakelijk. Dit is de Huurcommissie verzoeken de huurprijs te verlagen totdat het gebrek is verholpen. Door het verlagen van de huurprijs wordt de verhuurder ´gedwongen´ om het gebrek te herstellen. Hoe hoog de verlaging is, kan afhankelijk van het gebrek oplopen tot 40% van de betaalde huurprijs. Het verlagen van de huurprijs is te onderscheiden in drie categorieën. In de volgende alinea´s wordt aangegeven welke verlaging bij welk gebrek aan de orde is.
Categorie A: een verlaging van de huurprijs tot maximaal 20%
In deze categorie gaat het om zeer ernstige gebreken aan en tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte. Hieronder vallen o.a. de volgende gebreken:
- Er is geen aansluiting van de zelfstandige woning op het openbare riool;
- In de keuken en het toilet is geen toevoer van verse lucht en afvoer van binnenlucht;
- Er is totaal geen daglichttoetreding in de gehele hoofdwoning of in het slaapvertrek;
- In de woning is geen opstelplaats voor een aanrecht en een opstelplaats voor een kooktoestel aanwezig. Hierbij dient ook een kraan te zijn aangesloten voor de drinkwatervoorziening.
Categorie B verlaging tot maximaal 30%
In deze categorie gaat het om ernstige gebreken aan en om tekortkomingen ten aanzien van de woonruimte. Hierbij kan o.a. aan de volgende gebreken worden gedacht:
- Wanneer sprake is van condensatie in keuken, woon- of slaapvertrekken als gevolg van condensatie, of doorslaand of optrekkend vocht, waardoor zich een zodanige schimmelvorming of houtrot vormt voordoet, dat de bruikbaarheid van deze vertrekken ernstig is aangetast.
- De bruikbaarheid van de woonruimte is ernstig belemmerd ten gevolge van lekkage van de buitenschil van de woonruimte waardoor hemelwater de woonruimte binnendringt dat de bewoonbaarheid ernstig wordt geschaad.
- Het rioleringssysteem functioneert niet of zodanig, dat de bewoonbaarheid van de woonruimte ernstig wordt geschaad.
- Er is sprake van stankoverlast van de direct boven de bodem liggende vloer dat de bewoonbaarheid ernstig wordt geschaad.
Categorie C verlaging tot maximaal 40%
In de laatste categorie gebreken gaat het om overige gebreken en tekortkomingen. Hierbij kan o.a. aan de volgende gebreken en tekortkomingen worden gedacht:
- In de woning is sprake van onvoldoende ventilatie, waardoor stank- en vochtoverlast ontstaat.
- Door de verwarmingsinstallatie wordt onvoldoende warmteafgifte in één of meerdere vertrekken van de woonruimte geleverd.
- Er is sprake van geluidsoverlast door voortdurende geluidsoverlast van de in de woning of in het woongebouw aanwezige technische installaties.
- De plafonds hebben ernstige scheurvorming of het pleisterwerk laat los.
Conclusie
Uit het bovenstaande overzicht blijkt dat verschillende gebreken aanleiding zijn om, wanneer de verhuurder weigert het gebrek te herstellen, naar de Huurcommissie te stappen. Wanneer u deze stap zet is het van belang om van de voren de verhuurder schriftelijk nog een laatste termijn te geven om het gebrek te herstellen. Het overzicht met gebreken is niet volledig. Wanneer u zich afvraagt of een gebrek door de verhuurder moet worden verholpen, dan kunt altijd contact opnemen met Rechtswinkel Westland.
