Kees Kouwenhoven
De opzegging van een huurovereenkomst is een rechtshandeling. Rechtshandelingen zijn in beginsel vormvrij. Dit staat in artikel 37 lid 1 van Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek (BW). Soms bevat de wet specifieke vormvoorschriften. Vaak komen partijen in hun contract of in de algemene voorwaarden vormvoorschriften overeen.
Voor wat betreft de huurovereenkomst van woonruimte is wettelijk vastgelegd dat als de huurder of verhuurder wil opzeggen het niet alleen schriftelijk moet gebeuren, maar door middel van een deurwaardersexploot of aangetekende brief (art. 7:271 lid 3 BW). Ook de opzegging van een 290-bedrijfsruimte moet op een van deze manieren plaatsvinden (art. 7:293 lid 2 BW). Voor andere soorten huurovereenkomsten (zoals voor een auto of een stuk grond) gelden geen wettelijke vormvereisten. Maar partijen nemen bij een huurovereenkomst vrijwel altijd bepalingen op over de manier waarop moet worden opgezegd. De achterliggende gedachte is dat bij verzending middels exploot of aangetekende brief precies kan worden vastgesteld dat en wanneer de opzegging is ontvangen. Dit is mede van belang met het oog op de strenge termijnen voor opzegging van bepaalde huurovereenkomsten.
De afgelopen decennia is de communicatie echter ingrijpend veranderd. Gebruik van internet en email is sterk toegenomen en bedrijven en overheden willen steeds meer digitaal communiceren met de burgers. De rechtspraak is al jaren bezig met een overschakeling naar digitaal procederen (het KEIproject); per 1 september 2017 is digitaal procederen in civiele vorderingen bij de rechtbank Gelderland en de rechtbank Midden-Nederland zelfs verplicht! Gezien al deze ontwikkelingen kunt u zich afvragen of de vormvereiste niet verouderd is. Immers, bij een e-mail kunt u tot op de seconde vaststellen wanneer hij verzonden is en een ontvangstbevestiging vragen.
In februari 2014 kwam deze kwestie aan bod. De huurder van een garagebox zegde per e-mail op, hoewel de huurovereenkomst bepaalde dat opzegging uitsluitend mogelijk was per exploot of aangetekende brief. De kantonrechter toetste ambtshalve of deze voorwaarde onredelijk bezwarend en dus nietig was. Aangezien de vormvereiste van opzegging bedoeld was om de huurder te beschermen en de verhuurder er geen belang bij had (en de huurder in casu tijdig per e-mail had opgezegd), was de vereiste onredelijk bezwarend (Rb Oost-Brabant 27 februari 2014, ECLI:NL:RBOBR:2014:1396, ro. 3.4.).
Een paar maanden later oordeelde de rechtbank Rotterdam over een opzegging van de huurovereenkomst van een woning per e-mail. De verhuurder stelde dat er niet rechtsgeldig was opgezegd (in strijd met de wet en de algemene voorwaarden) en vorderde achterstallige huur. De kantonrechter wees erop dat deze eis in de praktijk met grote regelmaat niet (meer) in acht genomen en dat de wet niet expliciet aangeeft dat niet inachtneming van dit voorschrift nietigheid met zich meebrengt. Volgens de rechter was het beroep van de verhuurder op de algemene voorwaarden gezien de omstandigheden onredelijk. De huurder had op tijd opgezegd, de verhuurder vermeldde een e-mailadres op de huurovereenkomst en de huurder had ook op andere manieren kenbaar gemaakt dat hij wilde opzeggen. De rechter merkte ook op dat opzegging per e-mail in het huidige communicatieverkeer voldoet (Rb Rotterdam 25 april 2014, ECLI:NL:RBROT:2014:3333, ro. 4.1.).
In een andere zaak had de huurder van een bedrijfsruimte per e-mail opgezegd. Partijen waren het er over oneens of er sprake was van een 230a- of 290-bedrijfsruimte, maar het hof ging hier niet op in. Volgens de verhuurder was er niet rechtsgeldig opgezegd. Maar de omstandigheid dat de huurder de opzegging per e-mail heeft gedaan (in strijd met het huurcontract), achtte het hof van onvoldoende betekenis. De e-mail bood volgens de rechter al voldoende zekerheid aan de verhuurder dat de huurovereenkomst niet zou worden voortgezet (Hof ‘s-Hertogenbosch 2 december 2014, ECLI:NL:GHSHE:2014:5097, ro. 3.8.).
Bij een zaak uit december 2016 kon een huurder van een bedrijfsruimte zich echter niet op een opzegging per e-mail beroepen, omdat niet vast was komen te staan dat de verhuurder de e-mail had ontvangen (Rechtbank Noord-Holland 20 december 2016, ECLI:NL:RBNHO:2016:10563, ro. 5.4.). Ondanks de voortschrijdende technologie kunt u het beste het zekere van het onzekere nemen. Bent u huurder of verhuurder van een woning of bedrijfsruimte, dan doet u er verstandig aan om de opzegging per aangetekende brief (of per exploot) te versturen.
Heeft u een vraag over het opzeggen van uw huurovereenkomst? Neem dan contact met ons op voor een kosteloze en vrijblijvende afspraak.
